Скрытые риски продажи недвижимости по доверенности: что проверить до сделки?

На дворе 2026 год, и рынок недвижимости России стал еще более динамичным. Люди покупают и продают квартиры, находясь в разных городах и даже странах. Дистанционные сделки стали нормой, однако за удобством часто скрываются серьезные юридические опасности. Мы поговорили с Андреем Владимировичем Маловым, основателем юридической фирмы Malov & Malov, которая вот уже 18 лет защищает интересы граждан в судах. Андрей Владимирович подробно объяснил, почему сделки с доверенностями требуют не просто внимания, а настоящей «юридической паранойи», и как не остаться без денег и жилья.

Иллюзия безопасности нотариального бланка

Андрей Малов сразу акцентирует внимание на главном заблуждении покупателей. Многие считают, что если доверенность оформлена на красивом бланке с печатью и подписью нотариуса, то документ «железобетонный». Это опасная иллюзия. Нотариус удостоверяет лишь то, что в конкретный момент времени, в конкретную дату человек пришел к нему и выразил свою волю. Нотариус не может гарантировать, что происходит с этим человеком сегодня, в день вашей сделки.

Самый распространенный риск, с которым сталкиваются клиенты фирмы Malov & Malov, — это отмена доверенности. Собственник квартиры мог передумать продавать жилье или поссориться со своим представителем еще вчера. Он идет к любому нотариусу и отменяет доверенность. У мошенника или недобросовестного представителя на руках остается бумажный оригинал, который внешне выглядит абсолютно действительным. Если вы просто посмотрите на бумагу, вы никогда не узнаете, что она уже превратилась в фантик. Андрей Владимирович настаивает: проверка через единый реестр нотариата в день сделки, буквально за час до подписания договора, — это обязательное действие, а не рекомендация.

Фактор внезапной недееспособности

Еще более сложный момент, который подробно разъясняет эксперт, касается дееспособности продавца. В 2026 году суды переполнены делами об оспаривании сделок на основании того, что продавец «не понимал значения своих действий». Когда сделку проводит представитель по доверенности, вы не видите самого собственника. Вы не можете оценить его состояние: пьян он, запуган или находится в состоянии аффекта.

Юридическая практика показывает, что наличие доверенности не страхует от того, что собственник состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Андрей Малов объясняет логику процесса: если выяснится, что доверенность была выдана человеком, который в тот момент уже страдал серьезным расстройством, суд признает эту доверенность недействительной. А следом недействительной станет и ваша сделка купли-продажи. Квартиру вернут продавцу, а вот вернуть ваши деньги с представителя, который их уже потратил или исчез, будет невероятно сложно. Поэтому эксперт советует требовать «свежие» справки из ПНД и НД непосредственно от собственника, даже если сделку ведет доверенное лицо.

Смерть доверителя: риск, о котором забывают

Это звучит цинично, но это юридический факт, о котором Андрей Владимирович говорит прямо. Смерть человека автоматически, в ту же секунду, прекращает действие всех выданных им доверенностей. Проблема в том, что информация о смерти попадает в базы данных ЗАГСа и другие реестры не мгновенно. Может пройти несколько дней или даже недель, прежде чем это станет известно государственным органам.

Представьте ситуацию: представитель продает вам квартиру бабушки, которая умерла три дня назад. Формально базы чисты, доверенность в реестре «бьется» как действительная (потому что нотариус еще не знает о смерти). Вы отдаете деньги, регистрируете переход права. А через месяц появляются наследники и подают иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. И они выиграют этот суд, потому что сделка была совершена по ничтожному документу. В практике Malov & Malov такие дела — одни из самых тяжелых, так как покупатель здесь абсолютно беззащитен.

Особенности земельных вопросов

Хотя мы говорим преимущественно о квартирах, рынок земли имеет свои специфические, еще более запутанные нюансы при работе с представителями. Там накладываются вопросы границ, целевого назначения и отсутствия построек, которые могут быть не зарегистрированы. Для тех, кто планирует приобретать именно землю через представителя, крайне важно изучить профильный источник, где разобраны конкретные алгоритмы действий именно для загородной недвижимости. Принципы проверки схожи, но состав документов будет отличаться.

Взгляд на ситуацию в 2026 году

Андрей Малов подводит итог: сегодня, в 2026 году, технологии позволяют проводить сделки быстрее, но они не отменяют человеческий фактор. Покупая недвижимость у человека, действующего по доверенности, вы всегда берете на себя повышенный риск.

Позиция компании Malov & Malov однозначна: если есть хоть малейшая возможность, требуйте личного присутствия собственника на сделке. Если это невозможно (человек живет за границей), проводите видеоконференцию с собственником в момент подписания, записывайте это общение, убеждайтесь, что он жив, здоров и действительно хочет продать этот объект именно вам и именно за эту цену. Простые ответы на сложные вопросы кроются в бдительности: лучше показаться дотошным и недоверчивым покупателем сейчас, чем стать пострадавшим истцом потом.